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Loi ELAN : la vacance commerciale en question

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La loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été publiée au Journal Officiel samedi 24 novembre 2018. Cette loi comporte quatre grandes parties : construire plus, mieux et moins cher, évolutions du secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale et améliorer le cadre de vie. Dans cette dernière partie, la loi reprend une partie de la réflexion initiée par le Sénat avec le Pacte National de revitalisation des centres‐villes. L’objectif de la loi est de conjurer la vacance commerciale qui sévit dans nos centres-villes. Pour y parvenir, la loi entend simplifier le régime d’obtention des autorisations d'exploitation commerciale dans les périmètres de ces centres. Antony DUTOIT, Stéphanie ENCINAS et Gwenaël LE FOULER, Associés, Letang, nous proposent de répondre à quelques questions sur ce texte.

Que prévoit la loi Elan en urbanisme commercial ?

 La loi ELAN emporte une véritable réforme de l'urbanisme commercial qui n'en avait pas connu depuis 2014. Cette réforme a été relativement discrète et n'a pas généré de débats houleux sur cette matière qui occupe régulièrement les parlementaires depuis 1973.

Avec cette nouvelle réforme, le législateur a notamment souhaité mettre en place des outils dans la logique du plan action cœur de ville. Il s'agit de rendre plus facile la création de commerces dans des périmètres déterminés par des convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Dans ces périmètres, qui devraient correspondre peu ou prou au centre-ville ou à des centres de vie, la loi édicte un principe de dispense d'autorisation d'exploitation commerciale quelle que soit la surface de vente (toutefois la loi prévoit que les signataires de la convention pourront fixer un seuil d’autorisation à 5°000 m² pour les commerces non alimentaires et 2 000 m² pour les commerces alimentaires).

La loi prévoit également une dispense d'autorisation pour toutes les opérations comprenant à la fois des logements et des commerces lorsque la surface de vente des commerces n'excède pas le quart de la surface de plancher des habitations.

La loi pourrait également rendre plus difficile l’obtention d’une autorisation d'exploitation commerciale en dehors des périmètres précités.

Y-a-t-il une mesure phare à retenir dans la loi ELAN ?

Il y en plusieurs. La plus importante est sans doute le pouvoir confié au Préfet de refuser d’enregistrer et d’instruire les demandes d’AEC en dehors des périmètres des ORT. Alors qu’en 1993 le gel des autorisations avait été instauré par une circulaire illégale, aujourd’hui ce gel est prévu par la loi et peut durer jusqu’à 4 ans (3 ans avec une prorogation possible d’une année). Économiquement, ce pouvoir apparaît exorbitant et pourrait mettre à l’arrêt tous les projets commerciaux qui ne se situent pas en centre-ville. Ce sont ces mêmes projets que les élus ont plébiscités depuis des décennies voyant en eux des créateurs de richesse et des pourvoyeurs d’emplois exceptionnels. Cette loi semble vouloir créer une différence de traitement entre le commerce de centre-ville et la périphérie. Souple avec le premier, elle s’annonce très dure avec le deuxième. Peut-on toujours parler d’une loi pour le commerce quand on risque de pénaliser tout un pan des projets de développement commercial ?

Selon vous, la loi ELAN est-elle la solution aux problématiques de vacance commerciale dans nos centres villes ?

On ne peut pas nier que la question de la vacance est préoccupante. Il faut aussi préciser que la vacance commerciale n’est pas l'apanage des centres-villes. Elle touche aussi les centres commerciaux de périphérie et démontre bien que cette vacance a plusieurs causes.
Ainsi, par exemple, les habitudes et le budget des consommateurs évoluent. La tentation du e-commerce est de plus en plus grande et le temps imparti au shopping dans les magasins physiques diminue.

La vacance commerciale n’a donc pas pour seule origine le développement des centres commerciaux des entrées de ville qui n’est pas un phénomène nouveau.

La loi Elan prévoit de dispenser d’autorisation d'exploitation commerciale les magasins en centre-ville. Toutefois, il ne faut pas oublier que les commerce de moins de 1 000 m² ne sont plus soumis à autorisation d'exploitation commerciale que ce soit en périphérie ou en centre-ville depuis l’adoption de la loi de modernisation de l'économie en 2008. Autrement dit, la plupart des commerces de centre-ville est déjà exemptée d’autorisation d'exploitation commerciale.

Cela n’a pas empêché le phénomène de vacance précité. Avec ELAN, les parlementaires proposent de relever encore ce seuil en centre-ville ou dans les périmètres d’ORT. Il convient d’être vigilant. Une grande surface a toujours un impact sur les commerces voisins. Les habitudes des clients sont alors modifiées et les commerçants historiques doivent s’adapter. Le risque de vacance n’est pas pour autant repoussé.

Propos recueillis par Arnaud Dumourier (@adumourier)