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Nouveau bail en région bruxelloise : le "bail commercial de courte durée"

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Présentation du nouveau type de bail commercial ne pouvant dépasser une année en région bruxelloise.

L'ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée, publiée le 9 mai 2019 et entrée en vigueur le 19 mai 2019, crée un nouveau type de bail commercial d'une durée égale ou inférieure à 1 an.

Ce nouveau bail permet aux entrepreneurs de vérifier la viabilité de leur projet commercial avant de s'engager sur le long terme dans le cadre d'un bail commercial.
De leur côté, les propriétaires de locaux commerciaux peuvent louer leurs locaux inoccupés sans courir le risque de devoir accorder des renouvellements ou d'être liés durant 36 ans.
Enfin, grâce à ce nouveau type de bail, les magasins éphémères (dits "pop-up stores") peuvent voir le jour. Cela permet aux jeunes entrepreneurs de tester leur concept commercial sans s'engager dans des investissements trop lourds.

L'article 2 de l'ordonnance définit le "bail commercial de courte durée" comme étant la location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers qui, conformément à une convention écrite entre parties, sont principalement utilisés par le preneur, au cours de la période de location, pour l'exercice d'un commerce au détail ou d'un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l'objet d'un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an.

L'article 4 précise que ce bail de courte durée cesse de plein droit à son terme.
La reconduction de ce bail ne peut se faire que par écrit. La reconduction tacite n'est pas possible.
Dès que le bail de courte durée est prolongé de l'accord écrit des parties, celui-ci est régi par les dispositions du bail commercial classique et est réputé être conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Selon l'article 5, le preneur peut, à tout moment, mettre un terme à la location en cours.
Il doit cependant résilier le bail un mois au préalable, par exploit d'huissier ou par recommandé.
Le préavis prend cours le premier jour du mois suivant la signification de l'exploit d'huissier ou l'envoi recommandé.
L'article 6 indique que le preneur et le bailleur peuvent à tout moment mettre un terme à la location en cours à condition que l'accord entre les parties soit établi par écrit.

L'article 8 impose que l'état du bien doit être connu des parties. Ainsi, un état de lieux d'entrée et de sortie est réalisé soit par les parties, soit par un expert de leur choix. Et en cas de recours à un expert, les frais sont partagés à parts égales entre les parties.

Concernant la garantie locative, l'article 9 dispose que celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à un mois de loyer.

L'article 10 précise que les impôts, taxes et redevances auxquels le bien immobilier est assujetti sont censés être compris dans le loyer, à moins qu'il n'en soit convenu autrement par écrit.
Les charges de consommation propres à l'exploitation du bien immobilier sont à charge du preneur.

S'agissant des travaux de transformation des locaux loués, selon l'article 11, le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué utile pour son entreprise, à condition que ni la sécurité, ni la salubrité, ni la valeur esthétique du bâtiment ne soient compromises.
Le preneur notifie au bailleur une décision de réaliser des travaux avant le début de ceux-ci et par recommandé. Le bailleur dispose d'un délai de dix jours ouvrables pour s'y opposer pour juste motifs. A défaut, il est réputé avoir émis accord sur la réalisation de ces travaux.
L'article 14 indique que lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, le bailleur peut exiger la restitution du bien dans son état antérieur aux travaux au départ de celui-ci, sauf convention contraire. S'il conserve les travaux de transformation ainsi effectués, il n'est pas redevable d'une compensation.

L'article 15 interdit la cession et la sous-location du bail.
Toutefois, la sous-location est autorisée en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur.

Enfin, conformément à l'article 17, les demandes fondées sur le nouveau cadre des baux commerciaux à courte durée, ainsi que les demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce sont, nonobstant toute convention contraire conclue antérieurement à la naissance du litige, de la compétence du juge de paix de la situation de l'immeuble principal ou, en cas de pluralité d'immeubles indépendants, de celle du bien qui a le revenu cadastral le plus élevé.